「해지」 한 단어로 검색해 오시지만, 실제로는 요건도 효과도 다른 다섯 가지 수단이 있습니다. 근거가 되는 법조문이 각각 다르고, 행사할 수 있는 기간도 다릅니다. 동탄 부동산변호사가 계약서를 받으면 가장 먼저 하는 일이 이 중 무엇을 어떤 순서로 걸 수 있는지 가려내는 것입니다.
1계약 해제계약을 없애고, 이미 낸 돈을 돌려받습니다민법 §543
상대가 약속한 것을 지키지 않았을 때 쓰는 길입니다. 계약서에 「이런 경우에는 해제할 수 있다」고 적힌 조항이 있으면 그 조항으로, 없더라도 지키지 않은 정도가 중대하면 법으로 주장할 수 있습니다.
이런 때 — 입주가 계약서에 정한 기간을 넘겨 미뤄질 때 · 약속한 시설이 들어오지 않았을 때 · 시행사가 시정명령을 받았고 계약서에 그것이 해제 사유로 적혀 있을 때
근거 · 민법 제543조(해지·해제권) 및 계약서의 약정해제 조항
2계약 취소계약을 처음부터 없던 것으로 돌립니다민법 §109·110
계약을 결심하게 만든 핵심을 속였거나, 알렸어야 할 중요한 사실을 숨겼을 때 쓰는 길입니다. 단순한 과장 광고만으로는 인정되지 않고, 「그 사실을 알았다면 계약하지 않았을」 내용이어야 합니다.
이런 때 — 들어올 수 없는 업종이 들어온다고 했을 때 · 임대나 주거가 가능하다고 설명했는데 실제로는 제한이 있을 때 · 호실 안 큰 기둥이나 방화문을 알리지 않았을 때
근거 · 민법 제109조(착오) · 제110조(사기·강박)
3청약철회권유받아 한 계약을 물립니다방문판매법 §8
대행사 직원이 먼저 찾아왔거나 전화로 권유해 계약에 이르렀다면 방문판매·전화권유판매로 볼 여지가 있습니다. 계약서에 철회에 관한 안내가 제대로 적혀 있지 않으면 시간이 지난 뒤에도 다퉈볼 수 있습니다.
이런 때 — 모델하우스에서 먼저 연락이 와 계약했을 때 · 전화나 방문 권유로 계약했을 때 · 계약서에 청약철회 안내가 없거나 형식만 갖춰져 있을 때
근거 · 방문판매법 제8조 — 다만 소비자로 볼 수 있는지를 두고 하급심 판단이 갈리는 영역입니다
4손해배상계약은 남기고, 차이만큼을 돌려받습니다표시광고법 §10
계약을 통째로 되돌리기 어려운 사안에서도 남는 길입니다. 광고가 사실과 달랐다면 그 차이를 돈으로 청구할 수 있고, 손해액은 분양대금을 기준으로 산정되기 때문에 작은 금액이 아닙니다.
이런 때 — 해제까지 갈 만큼 중대하지는 않지만 광고와 다를 때 · 이미 소유권 이전이 끝나 되돌리기 어려울 때 · 해제 주장과 함께 예비로 걸어둘 때
근거 · 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제10조 · 민법 제750조(불법행위)
5합의해제판결까지 가지 않고 끝내는 길약정 · 협상
사유가 100퍼센트 확실한 경우는 드뭅니다. 그렇다고 방법이 없는 것은 아닙니다. 분양 해제 사건은 소송으로 시작해 중간에 합의로 마무리되는 경우가 상당히 많습니다. 다만 합의는 「빼 달라」는 부탁으로 열리지 않고, 위 네 갈래 중 걸 수 있는 것을 촘촘히 세워둘 때 비로소 상대가 테이블에 나옵니다.
주의 — 사기 혐의가 성립할 여지가 있으면 형사 고소를 지렛대로 함께 쓰기도 합니다. 다만 순서를 잘못 잡으면 오히려 민사에 불리해지므로, 어떤 카드를 언제 쓸지부터 설계해야 합니다.
관련 칼럼 · 분양계약 합의해제
권리는 기간이 지나면 소멸합니다아래는 통계가 아니라 법률과 계약서가 정해 둔 기간입니다. 사안에 따라 기산점이 달라집니다.
청약철회
계약서에 안내가 제대로 있으면 그 기간 안에. 없거나 잘못 적혀 있으면 「철회할 수 있음을 안 날」부터 기산합니다.
방문판매법 제8조 · 청약철회권
착오·사기 취소
그 사실을 안 날부터 3년, 계약한 날부터 10년. 둘 중 하나만 지나도 취소권이 사라집니다.
민법 제146조 · 취소권 제척기간
입주 지연 해제
계약서에 정한 기간(대개 입주예정일부터 3개월). 기다린다고 저절로 해제되지 않고 뜻을 명확히 전해야 합니다.
계약서 약정해제 조항
손해배상 청구
손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위가 있은 날부터 10년.
민법 제766조 · 소멸시효
사기 고소
공소시효 10년. 다만 형사가 먼저 무혐의로 끝나면 진행 중인 민사에 불리해질 수 있어 걸 시점을 따로 잡습니다.
형법 제347조 · 공소시효
답변서 제출
시행사가 소를 제기했다면, 제출 기한이 소장에 적혀 있습니다. 넘기면 다툴 기회 없이 결론이 나올 수 있습니다.
민사소송법 제256조
※ 위 기간은 일반적인 기준입니다. 기산점은 사안에 따라 달라지고, 계약서 특약으로 다르게 정해져 있는 경우도 있습니다. 스스로 판단해 포기하지 마시고 계약서와 받으신 서류를 그대로 보내주세요.
OPPONENT
상대는 개인이 아니라 시행사와 신탁사입니다
왜 협상이 열리는가
시행사도 잔금이 들어오지 않으면 손해가 쌓이는 쪽입니다
분양 사업은 대부분 빌려온 돈으로 진행됩니다. 시행사는 그 돈에 매달 이자를 물고 기한까지 갚아야 하는 처지라, 수분양자가 잔금을 내지 않고 버티면 자금 계획이 함께 흔들립니다. 소송은 시행사에게도 부담이어서 「적정선에서 정리하는 편이 낫다」는 판단이 서면 협상 테이블에 나옵니다.
다만 그 판단은 수분양자가 직접 찾아가 부탁한다고 서지 않습니다. 걸 수 있는 법리가 세워져 있고, 상대 대리인이 그것을 검토한 뒤에 섭니다.
같은 단지에 같은 처지가 있다면
혼자보다 함께가 입증에 유리합니다
같은 현장에서 같은 광고와 같은 설명을 듣고 계약한 분이 여럿이면, 그 광고가 실제로 있었고 사실과 달랐다는 점을 훨씬 수월하게 보일 수 있습니다. 다만 사람마다 계약 시점과 들은 설명이 다르므로, 공통된 쟁점과 각자의 개별 사정을 처음부터 나눠 두어야 합니다. 섞어두면 한 사람의 약한 사정이 전체를 끌어내립니다.
주변에 같은 처지의 분이 계시면 연락처부터 확보해 두세요. 함께 오실 필요는 없고 자료만 모여도 시작할 수 있습니다.
중도금이 한 푼이라도 납입되었다면 원칙적으로 어렵습니다. 계약금을 포기하고 물러서는 길은 상대가 이행에 착수하기 전까지만 열려 있는데, 중도금이 들어가면 그 구간이 지나갑니다. 지식산업센터나 오피스텔처럼 중도금 대출이 통장을 거치지 않고 바로 실행되는 경우, "낸 적 없다"고 알고 계셔도 이미 납입으로 보는 사례가 많습니다.
광고랑 다르기만 하면 다 되는 건가요?
그렇지는 않습니다. 「초역세권」, 「개발 호재 예정」처럼 불확실한 표현만으로는 인정이 쉽지 않습니다. 반면 특정 브랜드의 입점을 확정이라고 단언했거나, 용도·임대 가능 여부처럼 그 사실을 알았다면 계약하지 않았을 내용이라면 다퉈볼 수 있습니다. 어떤 부분이 계약을 결심하게 만든 결정적 요소였는지를 짚는 것이 시작입니다.
계약서에 "상담 내용은 효력이 없다"는 특약이 있는데요?
그런 문구가 있다고 해서 자동으로 끝나지는 않습니다. 완성 전에 광고만 보고 사는 거래에서는 광고에 담긴 외형·구조·시설이 계약서에 없더라도 계약 내용으로 인정된 사례가 있습니다. 다만 이런 특약이 있으면 다툼의 난이도가 올라가는 것은 사실이라, 특약란 사진을 먼저 보내주셔야 정확히 말씀드릴 수 있습니다.
동탄 부동산변호사에게 무엇부터 보내면 되나요?
계약서 전문과 납입 내역, 두 가지면 시작할 수 있습니다. 여기에 분양 홍보물이나 상담사와 주고받은 카톡이 남아 있다면 함께 보내주세요. 계약 시점과 중도금 납입 여부, 그리고 어떤 설명을 듣고 계약했는지만 봐도 어느 방향이 열려 있는지 잡힙니다.
소송까지 가야 하나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 분양 해제 사건은 소송으로 시작해 합의로 마무리되는 경우가 상당히 많습니다. 다만 합의는 부탁으로 열리지 않고, 걸 수 있는 법리가 세워져 상대 대리인이 그것을 검토한 뒤에 열립니다. 소송을 건다는 것과 끝까지 판결을 받는다는 것은 다른 이야기입니다.
시행사 쪽 사건도 맡으시나요?
맡지 않습니다. 이 페이지의 사건은 모두 계약하신 분, 즉 수분양자 쪽에서만 진행합니다. 시행사가 수분양자에게 건 청구를 막아본 경험이 있어 상대가 어떤 주장을 들고 나오는지는 알고 있습니다.
상담료가 있나요?
계약서를 보내주시고 가능 여부를 확인하는 단계까지는 비용이 들지 않습니다. 대면 상담이나 서류 전체 검토가 필요한 경우에는 안내드린 뒤 진행합니다.
지금 필요한 건 계약서 사진 한 장뿐입니다
정리해서 보내지 않으셔도 됩니다. 계약서와 납입 내역을 찍어 보내주시면, 어느 길이 열려 있고 어느 길이 이미 닫혔는지 확인해 회신드립니다.
