생활형숙박시설 분양을 받았는데 공사가 멈췄다면, 가장 먼저 떠오르는 질문은 "계약을 해제할 수 있는가"입니다. 그런데 중도금대출을 받았다면 문제가 하나 더 남습니다. 계약을 해제하더라도, 은행은 대출금을 갚으라고 계속 청구할 수 있기 때문입니다. 이 사건은 공사가 중단된 태안의 생활형숙박시설 2개 호실에 대해 시행사·신탁사·대출은행을 한 소송에서 함께 상대로 삼았습니다. 그 결과 의뢰인은 납부금 약 2억 원을 전부 돌려받고 대출 채무에서도 벗어났습니다.
01어떤 상황이었나
공사는 멈췄는데, 은행은 중도금대출 원리금을 갚으라고 청구해 오고 있었습니다.
의뢰인 부부는 2024년 4월 충남 태안의 한 생활형숙박시설 2개 호실을 분양받았습니다. 분양대금은 호실당 약 3억 원대였습니다. 계약금과 1·2차 중도금을 합쳐 약 2억 원을 냈고, 중도금은 대출을 받아 낸 것이었습니다.
계약서에 적힌 사용승인 예정일은 2024년 10월이었습니다. 그러나 2025년 6월이 되어서도 공사는 끝나지 않은 채 방치되어 있었습니다. 그런 상태에서도 은행은 수분양자들에게 중도금대출 원리금 상환을 청구해 왔습니다. 건물은 완공되지 않았는데 빚만 계속 쌓이는 상황이었습니다. 의뢰인 부부는 2026년 7월 도아를 찾아오셨습니다.
02무엇이 쟁점이었나
계약을 해제하는 것만으로는 끝나지 않는 사건이었습니다. 중도금대출이 남기 때문입니다.
첫 번째 쟁점은 해제할 수 있는 근거였습니다. 이 사건의 분양계약서에는 시행사 귀책으로 사용승인이 예정일보다 3개월 넘게 늦어지면 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 있었습니다. 여기에 더해, 시행사가 약속한 의무를 이행하지 않은 경우 법률이 인정하는 해제권도 함께 검토했습니다.
더 까다로운 것은 두 번째 쟁점이었습니다. 분양계약과 중도금대출약정은 서류상 서로 다른 계약입니다. 그래서 분양계약을 해제해도 은행에 대한 대출 채무는 그대로 남을 수 있습니다. 이 부분을 함께 풀지 못하면, 돈을 돌려받더라도 대출을 갚는 데 다시 써야 할 수 있었습니다.
중도금대출은 수분양자와 은행이 맺는 별도의 계약입니다. 그래서 은행은 "분양계약이 해제된 것은 시행사와의 문제"라며 수분양자에게 상환을 청구할 수 있습니다. 도아는 이 사건의 분양계약과 중도금대출약정이 경제적·사실적으로 하나로 묶여 있다는 법리(대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결 참조)를 근거로, 분양계약이 해제되면 대출 채무도 함께 정리되어야 한다고 주장했습니다.
03도아는 이렇게 했습니다
2026년 7월 서울중앙지방법원에 분양대금 반환 등 청구의 소를 냈습니다. 대출 원리금 청구가 이어지고 있어 시간을 끌 수 없었습니다.
분양계약서 제4조 제3항 제1호에 따른 약정해제와 민법 제544조에 따른 법정해제를 함께 주장했습니다. 한쪽 근거가 다퉈지더라도 다른 근거로 해제를 인정받을 수 있도록 한 것입니다.
시행사와 신탁사에는 납부한 분양대금의 반환을 청구했습니다. 대출은행에는 중도금대출 채무가 없다는 확인을 청구했습니다. 돈을 돌려받는 일과 빚을 없애는 일을 한 번에 해결하는 구조였습니다.
04결과
계약금·중도금 약 2억 원을 전부 돌려받고, 중도금대출 채무에서도 벗어나며 승소로 끝났습니다.
공사가 멈춘 현장에 납부금이 묶이고, 대출 상환 청구까지 받던 사건이었습니다. 도아는 해제 근거와 대출 문제를 처음부터 함께 다뤘습니다. 그 결과 의뢰인 부부는 낸 돈을 모두 돌려받고 대출 부담도 떠안지 않은 채 분양계약에서 벗어났습니다.
- 계약서의 사용승인 예정일부터 확인하세요. 예정일이 크게 지났다면 약정해제 조항이 있는지 살펴봐야 합니다.
- 해제만으로는 대출이 정리되지 않을 수 있습니다. 중도금대출을 받았다면 은행도 함께 다퉈야 하는 경우가 많습니다.
- 상대방은 시행사 한 곳이 아닐 수 있습니다. 신탁사와 대출은행까지 누구를 상대로 할지를 처음에 정하는 것이 결과를 좌우합니다.
본 사례는 의뢰인 보호를 위해 일부 사실관계를 각색하였으며, 개별 사안의 사실관계와 증거에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
