지식산업센터 분양계약서에는 "중도금을 한 번이라도 낸 뒤에는 해제할 수 없다"는 조항이 들어 있는 경우가 있습니다. 위약금을 내겠다고 해도 해제 자체가 막혀 있는 구조입니다. 이 사건은 그런 조항이 있던 약 40억 원 규모 지식산업센터 분양계약에서 방문판매법상 청약철회라는 다른 길을 찾아, 5개 호실의 계약을 정리한 사건입니다.
01어떤 상황이었나
중도금을 낸 뒤에는 위약금을 내도 해제할 수 없는 계약이었습니다.
의뢰인 회사는 2022년 경기 오산의 한 지식산업센터에서 제조시설과 기숙사 9개 호실을 분양받았습니다. 분양대금은 합계 약 38억 원이었습니다. 계약금과 네 차례의 중도금으로 이미 약 19억 원을 낸 상태였습니다.
계약 후 약 2년이 지나 계약을 정리하려 했지만, 계약서가 길을 막고 있었습니다. 위약금은 분양대금의 10%였고, 중도금을 한 번이라도 낸 뒤에는 위약금을 내더라도 해제할 수 없도록 되어 있었습니다. 통상적인 방법으로는 빠져나갈 길이 없던 상황에서 의뢰인은 도아를 찾아오셨습니다.
02무엇이 쟁점이었나
계약서의 해제 조항 대신, 계약이 '어떻게 맺어졌는지'를 봤습니다.
도아가 주목한 것은 계약 과정이었습니다. 이 계약은 분양대행사 직원이 의뢰인 회사 사무실을 여러 차례 찾아와 권유해서 맺어진 것이었습니다. 이런 방식은 「방문판매 등에 관한 법률」이 정한 방문판매에 해당할 수 있습니다.
방문판매로 맺은 계약은 법이 정한 기간 안에 청약을 철회할 수 있습니다. 계약서에 청약철회에 관한 사항이 적혀 있지 않았다면, 철회 기간은 철회할 수 있다는 사실을 안 날부터 14일로 계산됩니다. 계약서가 해제를 막아 두었더라도, 법이 정한 철회권까지 막을 수는 없다는 것이 핵심이었습니다.
해제는 계약서나 민법이 정한 사유가 있을 때 계약을 없던 일로 돌리는 것입니다. 그래서 계약서가 해제 사유를 좁혀 두면 그만큼 다투기 어려워집니다. 반면 방문판매법상 청약철회는 계약서와 상관없이 법이 직접 정한 권리입니다. 계약서에 철회 방법과 기간이 제대로 적혀 있지 않았다면, 계약 후 시간이 꽤 지났더라도 철회를 주장할 여지가 생깁니다. 다만 방문판매에 해당하는지는 계약 경위에 따라 판단이 달라지므로 사안마다 검토가 필요합니다.
03도아는 이렇게 했습니다
상담 후 1주 만에 청약철회 의사를 담은 내용증명을 보냈습니다. 철회 기간이 '안 날부터 14일'이어서 속도가 중요했습니다.
청약철회에 따라 이미 낸 분양대금을 돌려달라는 소송을 법원에 냈습니다.
소송과 함께 신탁사·시행사와 적극적으로 협의하며, 정리할 호실과 조건을 조율했습니다.
04결과
해제가 불가능하던 계약에서 5개 호실을 합의해제하고, 약 7.7억 원의 중도금대출 채무에서도 벗어났습니다.
소송을 제기하고 1년이 채 되지 않아 신탁사·시행사·시공사와 합의가 이뤄졌습니다. 9개 호실 가운데 1차분 5개 호실(분양대금 약 16.4억 원)의 계약을 해제했습니다. 이 호실들의 중도금대출 원리금 약 7.7억 원은 상대방이 떠안아 의뢰인이 면책되었습니다. 나머지 4개 호실은 의뢰인 뜻에 따라 계약을 유지했습니다.
계약서대로라면 위약금을 내겠다고 해도 풀 수 없던 계약이었습니다. 의뢰인은 계약금 상당액과 약 2.5억 원의 부담만으로 약 16.4억 원 규모의 계약과 7.7억 원의 대출 채무에서 함께 벗어났습니다.
- '해제 불가' 조항이 있어도 끝이 아닙니다. 계약이 어떻게 맺어졌는지에 따라 다른 길이 열릴 수 있습니다.
- 방문 권유로 맺은 계약이라면 계약서부터 확인하세요. 청약철회에 관한 내용이 빠져 있다면 검토할 여지가 있습니다.
- 철회 기간은 짧습니다. 철회할 수 있다는 사실을 안 날부터 14일이므로, 알게 된 즉시 움직여야 합니다.
본 사례는 의뢰인 보호를 위해 일부 사실관계를 각색하였으며, 개별 사안의 사실관계와 증거에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
