분양상담사 허위설명으로 계약했다면, 취소할 수 있는 경우와 증거·기한 정리

"변호사님, 상담사가 입주 기업이 아니어도 임대를 놓을 수 있다고 해서 계약했는데, 막상 알아보니 안 된다고 합니다. 계약서에는 그런 말이 한 줄도 없는데 되돌릴 수 있을까요?"

분양 상담 때 들은 설명을 믿고 계약금과 중도금까지 넣었는데, 시간이 지나 사실과 다르다는 것을 알게 되어 막막한 상황을 겪고 계신 분들이 많으실 텐데요. 시행사에 따지면 "상담사 개인이 한 말"이라거나 "계약서에 없는 내용"이라는 답이 돌아오는 경우가 적지 않습니다.

법무법인 도아에서는 오피스텔·지식산업센터·생활형숙박시설 분양 사건을 맡으며, 상담 과정의 설명이 계약서와 어긋난 사안에서 수분양자 편에서 다퉈 왔습니다.

그래서 오늘은 분양상담사 허위설명이 취소 사유가 되는 경우, 지금 모아야 할 자료, 상담사의 말이 시행사 책임이 되는 경우, 취소 기한과 체크리스트까지 꼭 알아야 할 정보를 준비했습니다. 끝까지 읽어 보세요.

실제로 저희가 맡은 오산 지식산업센터 사건에서, 중도금을 낸 뒤라 해제가 막혀 있던 9개 호실 중 5개 호실의 계약을 정리하고 대출 원리금 약 7.7억 원 부담에서 벗어난 사례도 있으니, 함께 참고해 보세요.

Q1분양상담사 허위설명, 어떤 말이면 취소를 다퉈 볼 수 있나요?

계약할 때 이미 확인할 수 있었던 사실을 틀리게 알려 준 경우입니다. 앞날에 대한 전망이나 막연한 자랑은 취소 사유로 인정받기 어렵습니다.

상담실에서 의뢰인께 가장 먼저 여쭙는 것은 "그 말이 계약하던 날 기준으로 맞는지 틀린지 확인할 수 있는 내용이었는가"입니다. 예측을 말한 것이라면 법원은 그 판단을 투자자의 몫으로 보는 경향이 있습니다.

표의 위쪽에 해당하더라도 한 가지가 더 필요합니다. 그 설명이 없었다면 계약하지 않았을 만큼 결정적이었다는 점입니다. 예를 들어 임대 수익을 보고 지식산업센터를 산 분이라면, 제3자 임대가 안 된다는 사실은 계약의 전제를 흔드는 내용입니다. 지나가듯 들은 장점 하나라면 무게가 약해집니다.

Q2분양상담사 허위설명을 입증하려면 무엇을 확보해야 하나요?

녹음·문자·명함·홍보물·현장 사진, 다섯 가지를 먼저 모으세요. 계약서에는 상담사의 말이 적히지 않기 때문에, 이 자료들이 계약서 바깥의 사실을 대신 증명합니다.

자료를 모을 때 주의할 점이 몇 가지 있습니다.

상담사의 실명 — 상담사가 연예인 이름처럼 특정하기 어려운 이름을 쓰는 경우가 있습니다. 명함과 문자 발신 번호, 계약서 담당자란을 맞춰 보면 실제 소속을 확인하는 데 도움이 됩니다.

통화 기록의 시한 — 통신사에서 받을 수 있는 통화 내역은 보관 기간이 짧습니다. 상담사와 통화가 잦았다면 지금 발급받아 두세요.

녹음이 없을 때 — 같은 내용을 들은 다른 수분양자의 진술, 단체 대화방의 공지, 홍보관 안내판 사진이 빈자리를 채우기도 합니다.

오산 지식산업센터 9개 호실, 자세히 보기 →

설명을 입증할 자료가 부족해도 끝은 아닙니다. 위 사건처럼 누가 먼저 찾아왔는지, 계약서에 무엇이 빠져 있는지가 새 근거가 되기도 합니다.

Q3상담사가 한 말인데, 시행사가 책임을 지나요?

상담사가 시행사를 위해 분양 업무를 하면서 시행사 명의로 계약을 받았다면, 그 설명은 시행사의 설명으로 평가될 수 있습니다. 시행사는 "대행사 직원 개인의 일"이라고 맞서므로, 둘을 잇는 사정을 하나씩 보여 줘야 합니다.

시행사 책임으로 연결하는 데 도움이 되는 사정과, 시행사가 내세우는 반박을 나란히 보면 이렇습니다.

왼쪽 사정이 많을수록 상담사는 시행사와 같은 편에 선 사람으로 평가되기 쉽습니다. 그렇게 되면 시행사가 그 거짓말을 몰랐다는 사정만으로 취소를 피하기 어려워집니다. 상담실에서는 명함 속 회사명, 계약서 담당자란, 분양 공고문의 대행사 표시를 먼저 맞춰 봅니다.

취소까지는 어렵더라도, 상담사와 대행사에는 불법행위 책임을, 시행사에는 사용자로서의 책임을 물어 손해배상을 청구하는 길이 남아 있습니다.

Q4취소는 언제까지 해야 하고, 지금 무엇부터 해야 하나요?

속았다는 사실을 안 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 가운데 먼저 끝나는 날까지입니다(민법 제146조). 기한보다 더 조심할 것은, 사실을 안 뒤에 아무 이의 없이 계약을 계속 이행하는 일입니다.

기한은 두 개가 함께 돌아갑니다. 2022년에 계약하고 2026년에 거짓임을 알았다면 2029년까지가 기한입니다. 반대로 계약 9년째에 알았다면 3년이 다 지나지 않았더라도 계약 10년째가 되는 날 기한이 끝납니다. 언제 알았는지가 다툼이 될 수 있으니 처음 이상하다고 느낀 날, 확인한 경위, 확인해 준 기관을 날짜와 함께 적어 두세요.

더 흔한 함정은 법정추인입니다. 거짓임을 안 뒤에 중도금을 내거나 잔금을 치르는 등 계약을 이행하면, 취소할 수 있는 계약을 그대로 인정한 것으로 볼 수 있습니다(민법 제145조). 납부를 미룰 수 없는 사정이라면 "설명과 다른 사실을 이유로 취소권을 행사할 수 있음을 유보하고 낸다"는 뜻을 서면으로 먼저 남겨 두는 것이 안전합니다.

설명의 종류 확인 — 들은 말이 확인 가능한 사실인지, 앞날에 대한 예측인지 구분해 적어 보세요.

자료 백업 — 녹음 원본, 대화방 전체, 명함 앞뒷면, 홍보물 원본을 한곳에 모으세요.

안 날 기록 — 거짓임을 알게 된 날과 경위를 메모로 남기세요. 3년 기한의 출발점입니다.

이의 남기기 — 다음 납부일 전에 시행사에 서면으로 문제를 제기하고, 이행이 불가피하면 유보 의사를 함께 적으세요.

서명 주의 — 시행사가 내미는 확약서나 "이의를 제기하지 않는다"는 합의서에는 서명하기 전에 검토받으세요.

다른 근거 점검 — 권유가 전화·방문으로 시작됐는지, 계약서에 청약철회 안내가 있었는지도 함께 확인하세요.

정리하겠습니다

사실이었는지가 출발점입니다 — 분양상담사 허위설명으로 취소를 다투려면 그 말이 계약 당시 확인할 수 있는 사실이었고, 계약을 결심한 결정적 이유였어야 합니다.

계약서 바깥의 자료가 증거입니다 — 녹음, 대화방, 명함, 홍보물, 현장 사진을 지금 보관하고, 상담사의 실제 소속을 확인해 두세요.

기한보다 이행이 더 위험합니다 — 안 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에 취소해야 하고, 안 뒤에 이의 없이 대금을 내면 취소권을 잃을 수 있습니다.