중도금 대출 거절 통보, 연체이자 막는 대응 순서

"변호사님, 1차 중도금은 대출로 나갔는데 은행에서 2차부터는 안 된다고 합니다. 다음 달 납부일까지 현금이 없는데 이대로 계약금을 날리는 건가요?"

계약할 때는 "대출은 알아서 다 나온다"는 말을 들었는데, 막상 은행 심사 단계에서 거절 통보를 받고 시행사에서는 "대출은 개인 사정"이라는 답만 돌아오는 상황을 겪고 계신 분들이 많으실 텐데요. 납부일이 지나면 연체이자가 붙고, 연체가 길어지면 계약금을 잃을 수 있다는 통지까지 받게 됩니다.

법무법인 도아에서는 오피스텔·지식산업센터·생활형숙박시설 분양 사건을 맡으며, 대출 거절 직후 몇 주 동안 무엇을 했느냐에 따라 선택지가 크게 달라지는 경우를 보아 왔습니다.

그래서 오늘은 중도금 대출 거절 직후 확인할 것, 계약금을 지킬 수 있는 예외, 모아야 할 증거, 연체이자가 쌓이기 전에 움직이는 순서까지 꼭 알아야 할 정보를 준비했습니다. 끝까지 읽어 보세요.

실제로 저희가 맡은 생활형숙박시설 분양 사건에서 계약금·중도금 약 2억 원을 모두 돌려받고 중도금대출 채무에서도 벗어난 사례도 있으니, 함께 참고해 보세요.

Q1중도금 대출 거절 통보를 받으면 가장 먼저 무엇을 확인해야 하나요?

거절 사유, 다음 납부일, 이미 실행된 대출, 이 세 가지를 같은 날 확인하세요.

상담실에서 "거절됐다"는 말만 듣고 오시는 분들이 적지 않은데, 거절 이유에 따라 대응이 완전히 달라집니다. 은행에 거절 사유를 문서나 문자로 받아 두는 것이 첫 단계입니다. 이때 "어느 회차부터, 어떤 이유로 안 되는지", "다른 수분양자들도 같은 안내를 받았는지"까지 물어 두세요. 같은 현장에서 여러 사람이 한꺼번에 거절됐다면 개인 사정이 아니라 시행사 쪽 문제일 가능성을 따져 볼 단서가 됩니다.

특히 조심하셔야 할 부분이 있습니다. 지식산업센터처럼 시행사가 중도금 이자를 대신 내 주는 현장에서는 "중도금은 낸 적이 없다"고 생각하시는 분이 있습니다. 그런데 확인해 보면 은행이 이미 여러분 명의로 중도금 대출을 실행해 시행사에 넣은 경우가 있습니다. 이 경우 계약금만 포기하고 그만두는 방법은 이미 막혀 있습니다.

Q2대출이 거절되면 계약금을 포기해야 하나요?

원칙적으로 대출 거절만으로는 계약을 해제하기 어렵지만, 아래 세 경우에는 계약금을 지키거나 나머지 채무에서 벗어날 길이 있습니다.

법원은 수분양자에게 중도금을 낼 의무가 있고, 대출은 그 돈을 마련하는 여러 방법 중 하나일 뿐이라고 봅니다. 그래서 시행사는 중도금 대출 거절을 "개인 사정"으로 돌리고 해제 요청을 받아 주지 않습니다. 하지만 다음 사정이 있다면 이야기가 달라집니다.

특약이 있는 경우 — "중도금 대출이 거절되면 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려준다"는 특약이 있다면 그 문구대로 정리를 요구할 수 있습니다. 계약서 본문만 보지 말고 특약란과 별도 합의서까지 찾아보세요.

대출을 단정적으로 안내받은 경우 — "대출 100% 나온다", "계약금 빼고 90%는 나온다"처럼 확정적으로 말했다면 착오나 기망을 이유로 취소를 검토할 수 있습니다. 근거 자료는 Q3에서 설명합니다.

시행사 사정으로 막힌 경우 — 은행이 여러분 개인이 아니라 현장 전체의 대출을 멈춘 것이고, 그 이유가 시행사의 부도나 신용 문제라면 개인 사정으로 볼 수 없습니다. 이때는 해제를 주장하고 남은 채무에서 벗어날 여지가 있습니다.

은행에 거절 사유를 물었더니 "시행사 쪽 보증이 안 된다", "협약 한도가 소진됐다"는 답이 돌아왔다면 세 번째 경우인지 꼭 따져 보셔야 합니다. 그 답변 자체가 중요한 증거가 됩니다.

Q3"대출 무조건 나온다"는 말을 들었다면 무엇을 모아야 하나요?

그 말을 했다는 증거와, 그 말이 없었다면 계약하지 않았을 것이라는 사정을 함께 모아야 합니다.

대행사 직원이 한 말은 계약서에 적히지 않습니다. 오히려 시행사·신탁사 계약서에는 "대출을 보장한 적 없다", "분양 상담 중 한 말은 효력이 없다"는 문구가 빼곡히 들어가 있는 경우가 있습니다. 그래서 계약서 밖의 자료가 결과를 가릅니다.

상담 녹음 — 아직 대행사 직원과 연락이 된다면 대출 이야기를 다시 꺼내 통화를 녹음해 두세요. "그때는 다 나온다고 했잖아요"라는 질문에 대한 답 한마디가 결정적일 수 있습니다.

카카오톡·문자 — 휴대폰을 바꾸면 사라집니다. 지금 바로 캡처하고 백업해 두세요.

모집공고문·홍보물 — "중도금 60% 무이자 대출", "대출 90%" 같은 문구가 적힌 팸플릿이나 블로그 광고 주소를 보관하세요.

내 경제 사정 자료 — 대출이 없으면 분양대금을 마련할 수 없었다는 점을 보여 줄 소득·자산 자료도 함께 필요합니다.

"80% 대출은 무조건 나온다"는 녹음과, 대출 없이는 분양받을 수 없었던 경제 사정이 함께 입증되어 계약이 취소된 사안이 있습니다. 반대로 "대출은 잘 나오는 편"이라는 정도의 상담은 단순한 설명으로 보아 받아들여지지 않을 수 있습니다.

권유가 전화나 문자로 시작됐다면 다른 길도 있습니다. 저희가 진행한 평택 지식산업센터 사건에서는 분양대행사 직원이 3개월간 전화·문자로 "대출 90% 나온다"며 권유했는데, 방문판매법상 청약철회를 근거로 납부금 3억 원 전액과 연 15% 지연이자를 돌려받았습니다.

Q4연체이자가 쌓이기 전에 어떤 순서로 대응해야 하나요?

납부일 전에 검토와 서면 통지를 끝내는 것이 핵심입니다. 납부일을 넘기면 연체이자와 시행사의 해제 통지가 동시에 시작됩니다.

급한 마음에 신용대출이나 다른 금융기관 대출로 중도금을 넣는 분도 계신데, 그렇게 낸 중도금도 계약 이행으로 봅니다. 해제나 취소를 다툴 생각이 있다면 돈을 넣기 전에 먼저 검토를 받으세요.

또 하나, 계약을 정리하더라도 이미 실행된 회차 대출은 여러분 명의로 남습니다. 분양계약과 중도금대출 약정은 서류상 별개의 계약이라, 은행은 계속 원리금을 청구할 수 있습니다. 그래서 시행사뿐 아니라 은행까지 함께 상대해야 하는 경우가 있습니다.

공사 중단 생활형숙박시설 2개 호실 사건, 자세히 보기 →

정리하겠습니다

거절 사유부터 문서로 받으세요 — 중도금 대출 거절이 내 사정인지 시행사 사정인지에 따라 다툴 수 있는 범위가 달라집니다.

특약·안내 문구·녹음이 계약금을 지킵니다 — 대출 거절 시 반환 특약, 단정적인 대출 안내 자료, 시행사 쪽 협약 무산 사정이 있는지 확인하세요.

납부일 전에 서면으로 움직이세요 — 다른 대출로 급히 중도금을 넣기 전에 검토를 받고, 근거가 있으면 내용증명으로 의사를 남겨야 합니다.