분양 광고와 다른 시공, 손해배상 받는 법과 해제까지 가능한 경우

"변호사님, 견본주택에서는 분명 원목마루에 아일랜드 식탁이 있었는데, 사전점검을 가 보니 강화마루에 식탁 자리는 벽입니다. 계약서에는 없다고 하는데 그냥 받아들여야 하나요?"

입주를 앞두고 설레는 마음으로 사전점검을 갔다가, 카탈로그에서 본 집과 전혀 다른 집을 마주하는 상황을 겪고 계신 분들이 많으실 텐데요. 시행사에 따지면 "견본주택은 연출용이었다", "설계변경 절차를 거쳤다"는 답이 돌아오고, 잔금일은 다가오는데 어디서부터 손을 대야 할지 막막한 경우입니다.

법무법인 도아에서는 광고와 다른 입지·시설 문제로 분양계약을 다투는 수분양자를 대리하며, 광고 자료와 실제 현장을 하나씩 맞춰 보는 일부터 함께해 왔습니다.

그래서 오늘은 분양 광고와 다른 시공에 대해 책임을 물을 수 있는 기준, 사전점검 때 남겨야 할 기록, 손해배상액 계산법, 해제까지 가능한 경우까지 꼭 알아야 할 정보를 준비했습니다. 끝까지 읽어 보세요.

실제로 저희가 맡은 사건에서 '역 도보 3분'이라던 광고가 실제로는 도보 15분이라는 점을 직접 재서 밝혀, 계약금을 돌려받고 손해배상까지 받아 낸 사례도 있으니, 함께 참고해 보세요.

Q1광고와 다르게 지었다면 언제 책임을 물을 수 있나요?

건물의 외형·재질·구조·실내장식이나 부대시설처럼 구체적이고, 분양자가 실제로 이행할 수 있는 내용이 광고와 달라졌다면 책임을 물을 수 있습니다.

분양광고는 원칙적으로 "계약하러 오세요"라는 권유에 그칩니다. 그런데 대법원은 아직 짓지 않은 건물을 분양하면서 광고에 담은 외형·재질 같은 구체적 조건은, 분양자가 따로 이의를 달지 않았다면 계약 내용으로 삼기로 한 묵시적 합의가 있다고 봅니다. 상담실에서 내용을 나눠 보면 이렇습니다.

표에서 '낮음'으로 분류된 단지 밖 개발 광고도 포기할 일은 아닙니다. 계약 내용이 되지 않을 뿐, 근거 없이 확정된 것처럼 광고했다면 허위·과장광고로 손해배상을 청구하는 길이 따로 열려 있습니다.

먼저 확인할 것이 두 가지 있습니다.

분양 방식 — 다 지은 뒤 분양받았다면 수분양자가 완성된 건물을 직접 보고 계약한 것이라, 광고와 달라도 그 현황이 계약 대상으로 인정되기 쉽습니다. 이 기준은 선분양 계약에서 특히 의미가 있습니다.

이의 유보 문구 — 카탈로그나 견본주택에 "실제 시공 시 변경될 수 있음", "연출용 품목" 같은 표시가 있었는지, 그 표시가 어느 품목을 가리키는지 확인해야 합니다. 표시가 있다고 모든 품목이 빠지는 것은 아닙니다.

Q2입주 전 사전점검에서는 무엇을 남겨야 하나요?

광고 자료와 실제 세대를 같은 항목, 같은 각도로 비교한 기록을 남기고, 다른 부분을 서면으로 접수해 두세요.

분양 광고와 다른 시공을 다투는 사건에서 가장 아쉬운 순간은 "분명히 봤는데 남은 자료가 없을 때"입니다. 견본주택은 분양이 끝나면 철거되고, 분양 홈페이지와 블로그 광고도 어느 날 사라집니다. 사전점검 전후로 아래 순서대로 챙기세요.

광고 원본 모으기 — 분양 카탈로그, 분양안내책자, 인테리어 품목표, 입주자모집공고문을 버리지 말고 보관하세요. 홈페이지·블로그 광고는 화면 전체를 날짜가 보이게 캡처해 두세요.

견본주택 사진 확보 — 계약할 때 찍어 둔 사진이 없다면, 같은 단지 수분양자 모임이나 분양 당시 올라온 방문 후기에서 찾을 수 있습니다. 찍은 날짜가 남아 있는 원본 파일이 좋습니다.

같은 각도로 다시 찍기 — 사전점검 때 견본주택 사진과 같은 위치에서 실제 세대를 찍고, 마감재의 제조사·모델명이 적힌 라벨이나 포장도 함께 남기세요.

치수 재기 — 천장고, 발코니 폭, 수납장 크기처럼 숫자로 비교할 수 있는 항목은 줄자를 대고 사진을 찍어 두세요.

점검표에 '광고와 다름'으로 적기 — 단순 하자와 구분해 "카탈로그 ○쪽 표기 원목마루, 실제 강화마루"처럼 근거를 적고, 접수 확인을 받으세요.

설계변경 통지 확인 — 시행사가 보낸 설계변경 안내문이나 동의서가 있었는지, 거기에 서명했는지 찾아보세요. 동의한 범위가 어디까지인지가 Q3의 배상 범위를 정합니다.

시행사가 "설계변경 승인을 받았다"고 답하는 경우가 있습니다. 행정청 승인은 건물을 그렇게 지어도 된다는 허가일 뿐, 수분양자에게 약속한 내용을 바꿔도 된다는 뜻은 아닙니다. 수분양자에게 알리거나 동의를 받지 않은 변경이라면 책임을 다툴 여지가 남습니다.

Q3손해배상액은 어떻게 계산하나요?

광고대로 다시 시공하는 데 드는 비용, 또는 광고대로 지었을 때와 실제 상태의 시가 차이를 감정으로 산정하는 방식이 기본입니다.

어떤 길로 청구하느냐에 따라 계산 방식이 달라집니다.

허위·과장광고 사건에서는 분양 당시 적정 분양가를 감정으로 정확히 정하기 어렵다는 이유로 재산상 손해는 인정되지 않고, 대신 분양대금의 5%를 위자료로 정한 대법원 판결이 있습니다. 분양대금의 2%에서 10% 안팎을 배상하도록 한 하급심 판결들도 있습니다. 5억 원 분양이라면 1천만 원에서 5천만 원 범위가 오가는 셈이라, 결코 작은 금액이 아닙니다.

배상액을 키우는 것은 결국 숫자입니다.

"등급이 낮아 보인다"는 주장으로는 부족합니다 — 광고 품목과 실제 품목의 모델명, 단가, 재시공 견적처럼 숫자로 바꿀 수 있는 자료가 있어야 감정에서 차이가 드러납니다.

여러 세대가 같은 문제라면 함께 움직이세요 — 같은 평형에 같은 마감재가 들어갔다면 감정 한 번으로 여러 세대의 손해를 정리할 수 있어, 비용과 시간 모두에서 유리합니다.

시효를 관리하세요 — 협상이 길어지면 내용증명으로 청구 의사를 분명히 하고, 소송 시점을 놓치지 않아야 합니다.

Q4손해배상이 아니라 계약 해제까지 할 수 있나요?

달라진 부분 때문에 그 집을 분양받은 목적을 이룰 수 없을 정도라면 해제까지 갈 수 있고, 그보다 가벼우면 손해배상으로 정리됩니다.

해제가 가능한지는 '얼마나 중요한 부분이 달라졌는가'로 갈립니다.

해제를 생각한다면 시점이 중요합니다. 잔금을 치르고 등기까지 마치면 달라진 집을 받아들이고 계약을 유지하기로 한 것으로 볼 여지가 생겨, 해제를 주장하기가 훨씬 어려워집니다. 사전점검에서 문제를 발견했다면 잔금 전에 상담을 받아 방향을 정하세요.

이 사건에서 결론을 바꾼 것은 수분양자의 억울함이 아니라 숫자였습니다. '3분'과 '15분'을 영상으로, '대형마트'와 '계획 무산'을 관청 서류로 맞세운 것이 시행사의 반박을 막았습니다.

정리하겠습니다

구체적인 광고는 계약입니다 — 분양 광고와 다른 시공은 마감재·구조·부대시설처럼 구체적인 내용이라면 계약서에 없어도 책임을 물을 수 있습니다.

사전점검이 증거 수집의 마지막 기회입니다 — 견본주택이 철거되기 전에 광고 자료와 실제 세대를 같은 각도로 비교해 남기고, 서면으로 접수하세요.

해제냐 배상이냐는 중대성과 시점이 정합니다 — 목적을 이룰 수 없을 만큼 달라졌다면 잔금 전에 해제를, 그보다 가볍다면 재시공 비용·시가 차액 배상을 검토하세요.